Önalım hakkı; paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır.

 

       Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı 2014 yılında yapılan bir düzenleme ile tarım arazilerinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de tanınmıştır. Buna göre tarımsal bir arazinin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı bulunmaktadır. Diğer bir deyişle komşu tarlalar arasında bir satış yapılacaksa öncelikli alım hakkım komşu tarla sahiplerinin olacaktır. Bu düzenlemenin asıl amacı ise tarımsal arazilerin birleştirilmesi ve bölünmenin önüne geçilmesidir.

       5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda ön alım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmıştır. Dolayısıyla aynı bölgede araziniz olması bu hakkı kullanmanızı sağlamaz. İlk dikkat edilecek konu burada tarımsal arazilerin sınırdaş yani komşu olmalarıdır.

Tapu dairelerinde yapılan satışlarda alıcı da satıcıda daha fazla harç ve vergi ödememek için taşınmazın değerini genelde düşük gösteriyorlar. Önalım hakkı için dava açıldığı zaman mahkemeler ise tapudaki satışı baz alıp satışı iptal ediyorlar. Bu durumda keşif mahallinde tespit edilen gerçek değerler değil düşük gösterilen tapu değeri dikkate alınıyor ve gerçekten büyük maddi kayıplarda oluyor. Önalım hakkından yararlanılırken davalı tarafın mağduriyet yaşamaması için taşınmazın değerini gerçeklik ölçütüne göre tapuda göstermesi menfaatine olacaktır. Yani 100,000,00 TL değerindeki bir tarlayı satışta 10,000,00 TL olarak gösterirseniz önalım hakkı davası ile karşı karşıya kaldığınızda hem aldığını tarla davacıya geçecektir. Hem de bu tarla için ödeyeceği miktar tapu satış bedeli olan 10,000,00 TL olacaktır.  

 

         Ön alım davasında davalı olan taraf taşınmazı alan kişidir. Satan kişiye davayı açamayız. Görevli mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Dava açıldıktan sonra davaya konu taşınmaz için bir değer tespiti amaçlı keşif yapılacaktır. Taşınmazın reel değeri tespit edilecektir. Fakat karar daha önce de belirttiğimiz gibi tapu değeri üzerinden yapılacaktır.

 

     Bu davalardaki asıl amaç komşu tarlaların bütün halinde işlenmesidir. Böylece bölünmenin de önüne geçilmiş olunmaktadır. Eğer aynı komşu parsel için bir kez önalım hakkı kullanılmışsa bu satıştan dolayı diğer komşu parsel sahipleri dava açamazlar. Yine aynı parsel için komşu iki parsel sahibi hak iddia ediyorsa bu durumda ise tarımsal bütünlük durumuna bakılacaktır. Kimin arazi ile tarımsal bütünlük sağlanırsa o dava onun lehine sonuçlanır. Tarımsal bütünlükten kastedilen ise aynı türde tarımsal faaliyetlerdir. Örneğin ikisinin de pirinç tarlası olması tarımsal bir bütünlük olarak kabul edilecektir. Biri pirinç tarlası diğerinde ağaçlandırma varsa burada bir tarımsal bütünlükten söz edilemez.

     Önalım davasını açabilmek için iki türlü süreden bahsedilmiştir. Birincisi satışın yapılmasından itibaren iki yıllık bir süre ve satışın yapıldığını öğrendiğimiz tarihten itibaren üç aylık bir süre. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve asla değişmez. Süreleri kaçırmışsak artık dava açma hakkımız olamaz.  Eğer satış yapılınca hak sahibine noter kanalıyla bir bildirim yapılmışsa üç aylık bir süre içinde davacı davasını açmalıdır. Böyle bir bildirim gelmemişse her halükarda satıştan sonra iki yıllık bir hak düşürücü süre vardır. Sürelere riayet edersek ve tarlalar arasında tarımsal bir bütünlük varsa davamızı açmalı ve kanunun verdiği haktan yararlanmalıyız. Bu hem kişisel bir fayda sağlayacağı gibi ülke ekonomisi için de tarım arazilerindeki bütünlükle birlikte sürekliliğinde katkısı olacaktır.                   

AV. SERAP EVCİMEN ÇİÇEK

Profesyonel Destek İçin

05425464319

s.evcimencicek@gmail.com